Нужна ли регистрация договора найма квартиры?

03.03.2015

Нужна ли регистрация договора найма квартиры?Путаница по поводу регистрации договоров связана с  различиями в  их названиях. Если в качестве нанимателя жилого помещения (комнаты, квартиры, дома) выступает гражданин - физическое лицо, то такой договор называется договором найма, если в качестве нанимателя выступает юридическое лицо, то договор  с ним уже будет  договором  аренды.

Приведем некоторые выдержки из законодательства.

 По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество (это не обязательно квартира) за плату во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ- далее ГК РФ).

 Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ст.609 ГК РФ).

По договору найма  жилого помещения собственник обязуется предоставить другой стороне (физическому лицу) жилое помещение за плату для проживания в нем (ст.671 ГК РФ ).

При сдаче квартиры  собственники жилья часто задают вопросы о сроках договора и необходимости  его регистрации в органах, осуществляющих регистрацию сделок с недвижимостью.

Законодательство разрешает  заключать договор найма жилого помещения  на срок не более 5 лет (ст. 683 ГК РФ).  Если в договоре не прописан срок, то считается, что такой договор заключен на 5 лет. Договор,  заключенный  на 1 год или менее, считается краткосрочным и срок в таком договоре обязательно должен быть прописан.

Существенным условием договора найма является плата за жилое помещение. Если таковая не прописана, то договор может быть признан недействительным.

В соответствии со ст. 674 ГК РФ краткосрочные договора найма не нуждаются в государственной регистрации в отделениях Росреестра,  а вот долгосрочный договор придется зарегистрировать в течение 1 месяца со дня его заключения (введено в действие Федеральным законом N217-ФЗ от 21.07.2014 года).

Как правило, собственник заключает договор найма на срок менее 1 года. Это делается  затем, чтобы подробнее познакомиться с нанимателями, их порядочностью и платёжеспособностью. Если вам нравятся квартиросъемщики и вы хотите продлить с ними договор, то не поленитесь  переписать его с новым сроком действия.

ИФНС, т.е. налоговая инспекция не осуществляет регистрацию договоров найма квартир!!! В налоговых органах вы можете лишь подать декларацию о полученных вами доходах.

 

Итак подведем итоги: если вы собственник квартиры и хотите ее сдать, то можете смело это сделать, заключив договор найма на срок от 1 месяца и до 5 лет. При этом такой договор надо заключить в письменном виде и  если договор краткосрочный, то его можно не регистрировать в отделениях Росреестра.

 

Со всеми  нормами  и положениями  при найме жилых помещений вы можете ознакомиться в  гл.35 ГК РФ.

Оставить комментарий
  1. Наконец-то, нашлись юристы, отделяющие договор найма жилья от договора аренды…!

  2. Убедительная просьба, объясните, мой гражданский муж прописан у меня в квартире по договору найм, а сами мы живем в дачном массиве, в его дачном домике.У нам там есть все удобства, но нет прописки!!!
    За все коммунальные услуги, кроме света, мы платим в городские службы!!!!.Скажите пожалуйста считается, что мне надо сдавать декларацию о доходах за все года, что он у меня прописан?

    • Да, формально можно сказать, что Вы свою квартиру сдаете, ведь никому кроме Вас неизвестно, что он Ваш муж. Вы можете заключить с ним договор с последней датой менее года, и тогда заплатить за последний год.

  3. Доброго дня! Я хочу сдать комнату в г.Москва. Обязан ли я регистрировать нанимателя?

    • Нет, не обязаны.

  4. Доброго дня! Является ли договор найма действительным, если он был подписан сторонами без нотариуса и третьих лиц? И смогу ли я в дальнейшем защитить свои права на основании такого договора в суде?
    За раннее благодарю за помощь!

    • Да, такой договор называется договором в простой письменной форме, и он юридически верен и разрешен законом. Даже договора купли-продажи могут быть заключены в такой форме.

  5. Подскажите , пжс, а если я не хочу подавать декларацию по моим доходам в налоговую…. ( хочу скрыть доходы), они как то могут об этом узнать? Спасибо за ответ

    • Могут, если, например, на Вас «настучат» соседи или участковый узнает, что в квартире живут постояльцы без договора. Хотя второй вариант менее возможен.

  6. Здравствуйте. Можно ли признать в суде договор найма жилья недействительным, если он заключен на 4 года, нотариально заверен, но не зарегистрирован в юстиции? Заранее спасибо

    • Договор считается заключенным для обеих сторон с момента его подписания, для всех остальных — с момента его регистрации. Поэтому сначала пробуйте договориться со второй стороной о расторжении в досудебном порядке, если договориться не можете, то в суд. А далее все на усмотрение суда!

  7. Статья 674. Форма договора найма жилого помещения
     
    1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
    2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
    (п. 2 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

    • Да, Вы правильно все процитировали. Об этом же говорится и в статье.

  8. Здравствуйте, скажите пожалуйста, нужно ли регистрировать договор найма , чтобы платить налоги, или можно платить без регистрации, спасибо.

    • Уплата налогов и регистрация договора никак между собой не связаны. Можете платить и без регистрации.

  9. Можно ли сдать комнату если она не собственности, но мы прописаны.
    Может ли кто-нибудь из других прописанных воспрепятствовать заключению договора найма?

    • В принципе не приватизированную комнату сдать можно. Но в любом случае (приватизирована комната или нет) должны быть согласны соседи.

  10. каверзный вопрос, а вот подлежит ли регистрации ограничение, возникающее на основании договора найма служебного помещения, заключенного в соответствии с формой от2006г., по которой срок договора определён как «на время трудовых отношений»

    • Не понятно про какое ограничение Вы спрашиваете? В соответствии со ст.609 ГК РФ договор аренды подлежит гос. регистрации.

  11. Разъясните пожалуйста, должен ли быть составлен договор найма жилья, если в моей квартире проживает семья моей дочери без взимания с них платы. Как в этом случае может быть подтвержден факт их проживания для оформления ребенка в детский сад

    • Если дочь с ребенком прописана в Вашей квартире, то достаточно взять выписку из домовой книги, если не прописана, то в домоуправлении надо попросить справку о проживании в квартире дочери с ребенком. Если такую справку не дадут, то можно дочь временно прописать в квартире.

  12. какие последствия будут в случае отсутствия регистрации договора аренды на срок 1 год

    • Если сделка оформлена не по закону, то она может быть оспорена.

  13. Здравствуйте. Объясните пожалуйста, можно ли не регистрировать договор найма, если он заключен на 11 месяцев? (подписан обеими сторонами без нотариусов и пр.). И должен ли в этом случае оплачиваться налог. Заранее спасибо

    • Не регистрировать договор найма можно. А должны ли Вы платить налог? Да, должны вне зависимости от регистрации договора. А вот будете ли платить или нет? Об этом надо спросить Вас.

  14. Здравствуйте. Мне по наследству перешла квартира. В отделе соцобеспечения , для сохранения льгот, отцу предложили заключить договор найма между мной и отцом.У меня вопрос : могу ли я в договоре не указывать ежемесячную сумму оплаты(мне не нужны деньги),и могу ли я не регистрировать и не платить налоги по этому доовору, тк отец был всегда прописан в этой квартире и останется в ней жить. Мама оставила завещание в мою пользу тк возраст у них не маленький.

    • Как мне кажется в отделе соц.защиты Вас просто дурят, потому что на самом деле они оплачивают льготы только собственникам. Т.е. если Ваша мама собственник, то и льготы будут оплачивать только ей. А зачем дополнительно заключать договор с отцом? Ну уж это мне совсем не понятно!

  15. Здравствуйте, договор найма жилого помещения был заключен в январе 2014 года сроком на 5 лет. Он подлежит сейчас регистрации, ведь на момент заключения договора регистрация была не нужна? если да, то с какого времени он должен был быть зарегистрированным? Спасибо

    • Долгосрочный договор придется зарегистрировать в течение 1 месяца со дня его заключения (введено в действие Федеральным законом N217-ФЗ от 21.07.2014 года).

  16. Добрый день! подскажите пожалуйста, у меня в собственности квартира, в нее поселил младшего брата, без прописки, хочу оформить договор аренды на 5 лет, но там указать что он только платит коммунальные услуги, и больше не чего, этот договор нужно регистрировать или нет? если да то где и как? заранее вам благодарен.

    • Зачем делать договор найма, если Вы поселяете туда брата? Или Вы боитесь, что он не будет платить коммуналку? Регистрировать договор надо в Росреестре или в МФЦ.

  17. Здравствуйте!Подскажите,а если договор найма был заключен в 2013 году на 5 лет,его нужно регистрировать в Росреестре?

    • Добрый день. Вообще-то, договор надо бы зарегистрировать в течение месяца с момента его заключения.

  18. Здравствуйте! Хочу пустить пожить в дом хороших знакомых без доп.оплаты только плата за коммунальные услуги. Нужно ли заключать договор безвозмездного найма или достаточно временной прописки. И буду ли я должна в этом случае отчитываться и платить налоги в налоговой инспекции.

    • Договор безвозмездным быть не может, потому что существенным пунктом является именно пункт об оплате. Иначе это уже не договор. Если Вы хотите знакомых прописать, то необходимо Вам вместе с ними сходить в паспортный стол и написать заявление у паспортистки. А платить ли Вам налоги — это Ваше решение. С другой стороны, если Вы не получаете доход, то и платить не с чего. Попросите ваших знакомых не сильно шуметь, чтобы не жаловались соседи. Тогда претензий к Вам никто не сможет предъявить.

  19. Добрый день! Подскажите пожалуйста, требуется ли регистрировать договор найма жилого помещения муниципального фонда коммерческого использования сроком на 5 лет? Если да, то ссылку обязывающую регистрацию данного договора.
    Спасибо за помощь!

    • Я так предполагаю, что Ваш договор-это не договор найма, а договор аренды. См. здесь http://stgkrf.ru/606

  20. Здравствуйте,подскажите пожалуйста.Ситуация следующая.Предположим,мой знакомый заключает договор найма или аренды с собственником квартиры,но «для себя» так скажем.не несут в налоговую,хотят сэкономить. тут знакомому на работе удается получить материальную помощь на аренду жилья, но при предоставлении пакета документов,включающих в себя договор той самой аренды квартиры.Он в замешательстве и не может решить с собственником как им лучше поступить — отдать договор на работу и так же не подавать декларацию,заключая короткие договоры на пол года и надеяться на то,что если на работе у знакомого пройдет аудит,то штраф и пени придется платить толькео по последнему договору или за последний год( аудит проходит раз в 4 года и не факт,что заметят),положиться на авось в общем(что тогда грозит в этом случае) или можно как-то по другому обойтись?заранее благодарю Вас от себя и от знакомого.

    • Аудиторская компания и ИФНС-это две совершенно разные организации, которые не связан друг с другом никак. Тогда про какой штраф идет речь?

  21. Здравствуйте!
    Собираемся усыновить ребенка из детского дома. В опеке первым делом запросили справку о доходах, в качестве такового хотели предоставить договор найма жилья (есть дом в райцентре, сдаем его другой семье, каждый раз заключаем письменный договор на 1 год). Представители органов опеки сказали, что данный договор должен быть ОБЯЗАТЕЛЬНО ЗАРЕГИСТРИРОВАН в ИФНС. Подскажите, пожалуйста, как лучше выкрутиться из данной ситуации: пойти в ИФНС и попросить их зарегистрировать подобный договор (только чтоб опека успокоилась) или опеку потыкать носом в ГК РФ (но ведь обидеться могут)? Заранее благодарны!

    • Во-первых, договор регистрируется не в ИФНС(это налоговая), а в Росреестре и регистрируется он в том случае, если заключен на срок более 1 года. А во-вторых, есть ГК РФ, при чем тут обиды?

  22. Сдаю квартиру. Договор по просьбе жильцов, зарегестрировал с ЕИРЦ, им это необходимо, т.к. на работе оплачивают съем жилья. Жильцы доплачивают 13%, с тем учетом, что собственник будет оплачивать официально налог с этого дохода. Вопрос: передаёт ли ЕИРЦ информацию о зарегистрированном договоре в налоговые органы? Если не подать декларацию, и не платить налог, будут ли проблемы?

    • Передает в обязательном порядке. Советую подать декларацию, потому что в противном случае можете быть приглашены в ИФНС для объяснений и уплате налога и штрафа.

  23. Бабушка продала дом но осталась там прописана и платила все коммунальные платежи , получала субсидию как и до продажи в течении нескольких лет. Теперь коммунальщики заявляют что субсидию она получала незаконно так как не было договора найма.

    • Советую почитать положение о субсидиях. К сожалению, субсидиями не занимаемся.

  24. Сдаю квартиру с 01 февраля 2014года. Арендаторов мне нашла известная риэлторская компания.При них же был составлен и подписан договор найма жилого помещения на 3 года.Про регистрацию договора в Росреестре никто меня не предупредил.С дохода от сдачи квартиры плачу налоги как ИП.Сейчас, когда встал вопрос о пролангации договора, я и узнала о регистрации этого документа.Что мне сейчаслучше сделать : 1) оставит всё как есть и просто следующий договор заключать на 11 месяцев или
    2) задним числом разбить тот договор на несколько по 11 месяцев.

    • Срок договора не влияет на уплату налогов. Тогда зачем его разбивать?

      • Могут у меня быть какие-то неприятности из-за того, что я не зарегестрировала длинный договор найма ?

        • Про неприятности сказать трудно, попробуйте обновить договор с новой датой и если он долгосрочный, то зарегистрировать его.

  25. Добрый день! Подскажите пожалуйста
    1) Договор найма заключен в 2013 году на 6 месяцев с пометкой «если по истечении этого срока договор не расторгнут, то он автоматически пролонгируется». Живем уже 3 года на этих условиях. Нужно ли регистрировать такой договор?
    2) Можно ли проверить как-то нанимателю, зарегистрирован ли договор, не спрашивая об этом того, кто сдает?
    Спасибо.

    • 1). По-моему, регистрировать надо.
      2). Попробуйте заказать выписку из ЕГРП, её заказать может любой человек, указав интересующий адрес.

  26. Здравствуйте! Скажите пожалуйста, можно ли зарегистрировать договор в росреесте, который заключен менее чем на год? Я поняла что можно не регистрировать.. но требуют зарегистрированный! На год делать не хотим, нужен на пол года! Спасибо!

    • По закону договора на срок менее года можно не регистрировать, если Вам нужно зарегистрировать, то подайте документы в Росреестр или в МФЦ.

  27. Добрый день! Подскажите, пожалуйста.. Арендую квартиру, необходимо оформить резидентное разрешение на парковку в Москве, для этого сейчас требуют зарегистрированный в Росреестре договор найма квартиры. Вопрос: при регистрации на сумму договора обращают внимание, или все по соглашению сторон, т.е. теоретически можем хоть 1 рубль написать?
    Заранее спасибо.

    • Наверное, 1 руб. писать не стоит, потому что из Росреестра договор автоматом пойдет в налоговую. Мало того, что хозяева будут вынуждены заплатить налог, но и к 1 руб. в налоговой наверняка будут вопросы.

      • А если отсрочить платеж на 3 года, а после регистрации парковочного разрешения зарегистрировать соглашение о расторжении договора аренды без получения арендной платы ?

        • Вопрос не поняла.

  28. Есть ли какие- то нововведения на 2017г.по поводу регистрации Договоров найма жилого помещения? И нужно ли предоставлят Нанимателю справку об оплате налога с дохода квартиры?

    • Справку предоставлять не нужно.

  29. Добрый день, Марина. Ситуация следующая: квартира сдается в наем (физ.лицу), физ.лицо просит заключить договор сроком до 1 года, который он предоставит своему работодателю, чтобы получить компенсацию за наем. Чем это грозит собственнику квартиры- насколько вероятно, что работодатель «оповестит» ИФНС о факте сдачи квартиры? Спасибо.

    • Я думаю, что работодатель и ИФНС никак межу собой не связаны. У нас были подобные случаи при сдаче квартиры. Все было благополучно.

  30. Марина добрый день! Для получения резидентного разрешения на парковку зятю, пришлось оформить с ним договор найма жилого помещения на 1 рубль (по совету сотрудников МФЦ). Могут ли возникнуть какие то проблемы при подаче налоговой декларации 3-ндфл и нужно ли ее вообще подавать? Спасибо

    • Если договор найма не регистрировали, то я думаю, что декларацию подавать не надо.

  31. Здравствуйте! Я заключила договор аренды жилого помещения с физ лицом, а как поняла должна была написать » договор найма жилого помещения». Арендаторы не хотят выполнять условия договора, в судебном порядке будет ли влиять правильность заключения договора если , договор аренды, а не договор найма жилого помещения?

    • Если арендаторы не хотят выполнять условия договора, то договор надо расторгнуть и выгнать таких людей.

  32. Если я сдала квартиру,но в шапке договора написала «Договор аренды жилого помещения, а не договор найма жилого помещения» физическому лицу,я должна такой договор регистрировать в налоговой?

    • Договора в ИФНС не регистрируются